부동산을 구매할 때는 여러 가지 선택할 일이 많다. 소유권을 선택하는 것도 한가지 중요한 문제다.
부동산 보유자를 설정하는 일반적인 두 가지 방법은 합유소유주(joint tenant)과 공동소유주(tenant in common) 등으로 양자는 현격한 차이가 있다.
부동산의 합유소유권은 은행의 공동예금계좌(joint account)와 같은 것으로, 공유재산의 권리를 생존자가 취득하게 되는 생존자권리(survivorship)가 관건이다. 합유소유자 한 사람이 사망하게 되면 재산 소유권은 자동적으로 남은 합유소유자에게 귀속된다. 물론 사망했을 경우 유언장을 검증 받는 법적 절차인 유언검인(probate)은 무료다.
공동소유권의 공유자는 반반씩 또는 각각 일정한 몫의 소유권을 갖는다. 합유소유권과는 달리, 공동소유권의 소유자는 사망시 자신의 몫을 수익자(beneficiary)에게 넘긴다. 수익자는 유서에 이름을 올린자, 유서가 없는 경우는 법적 유자격자가 수익을 취한다.
여기에 유언검인 비용은 없지만 재산에 대한 사망자의 몫이 얼마 정도의 가치가 있느냐에 따라 비용이 징수된다.
결혼한 부부가 주택을 구입했다면 두 사람의 이름을 동시에 올려야 할까? 반드시 그렇지는 않다. 한 쪽 배우자가 전문직, 자영업, 기업인일 경우, 위험요소가 없는지 일단 이해하고 나면 다른 쪽 배우자 명의로 등기하는 것이 좋다. 온타리오가족법(OFLA)에 따르면 부부가 마련한 가옥에 대한 규칙은 양성 또는 동성부부에만 적용되며 사실혼 관계는 제외된다.
아내는 자영업 의사, 남편은 교사인 부부를 예로 들어보자. 이 경우 주택의 소유권을 남편 명의로만 등기하면 어떨까? 남편 이름으로 등록하더라도 집을 팔거나 융자를 얻으려면 아내의 서면동의를 반드시 얻어야 한다. 아내의 동의 없이 모르게 집을 판매할 수도 없고 모기지를 받지도 못한다.
그런데 아내는 채권자들로부터 집을 굳건히 지킬 수 있다. 가령 아내가 오진으로 인해 소송에 말렸다고 가정해보자. 집은 남편 이름으로 등기돼 있으므로 채권자들이 집을 압류, 매매하지 못한다(물론 아내의 채무를 보증하겠다고 남편이 동의한 경우엔 상황이 또 달라지겠지만). 부부 공동의 주택은 위험도가 적은 남편 명의로 하는 것이 보호를 위한 가장 경제적인 방법이다.
온주가족법은 만일 부부의 결혼이 파경에 이르면 집이 누구의 명의로 되어 있든 아내는 이자를 받을 권리가 있다고 규정한다. 이는 아내에게는 뜻밖의 보너스다.
배우자 한 쪽만의 명의로 했을 때 함정은 유언검인비를 물 수도 있다는 점이다. 만일 부부가 합유소유주로서 집을 소유하고 있을 때 남편이 사망하면 아내만이 생존자권리를 갖게 되고 유언검인비도 무료가 된다. 남편만이 유일한 소유자라면 사망 시 유언검인비는 부동산 가격이 5만 달러가 넘으면 1.5%가 된다.
유언검인비의 지불여부는 조건부다. 남편은 집을 소유하지 않은 채 사망할 수도 있다. 실제로 사망 시 남편에게는 아무 부동산이 없을 수도 있다. 남편이 말기 질환을 앓고 있다면 아내는 남편 생존 시 단독 소유권을 회복할 수 있다. 이 모든 상황에서 남편 사망 시 부부주택에 대한 유언검인비는 아무런 문제가 되지 않는다.
위험도가 높은 개인은 부부주택을 구입하고 몇 년 뒤에 소유권을 배우자에게 양도할 수 있을까? 그렇다. 또한 토지양도세(LTT)는 물게 되는가? 그렇지 않다. 배우자 간의 양도는 세금이 면제된다. 자본이득세(capital gains tax)도 부과되지 않는다. 주택이 이들의 주요 주거지니까.
주요 주거주택의 경우 소유주가 얼마 동안 거주해야 면세자격을 얻게 될까. 여기에는 명확한 규칙이 없다. 국세청의 책자에는 이렇게 적혀있있다. “주택에 사람이 일상적으로 거주하고 있느냐 하는 문제는 각 경우마다 사실에 입각해 결정돼야 한다.” 집을 소유한 뒤 팔기 5년 전부터 2년간 사용한 경우는 주요 거처로 간주하는 미국에 비하면 캐나다 규칙은 모호하기 짝이 없다.