변호사로 일하고 있는 프레드(가명) 씨는 2010년 4월 소유 주택을 처분했지만 모기지 중도 해지에 따른 비용을 놓고 해당 대출기관과 여전히 분쟁 중에 있다.
그는 5년짜리 폐쇄형 모기지를 계약했으나 계약기간 26개월이 남은 상태에서 계약을 해지해야만 했다. 그는 이에 대해 과징금을 지불해야 한다는 사실을 잘 알고 있었다. 그러나 계산해 보니 그가 약 3천 달러를 초과 지불했다는 사실을 발견했다. 대출기관은 과징금 계산을 위해 그가 계약 기간 동안 적용받던 이율 5.55%가 아닌 6.05%를 적용한 것이다.
모기지 계약서에 명시된 이율에 0.05를 가산한 이율이 소위 할인율이라 불리는 이율로 가산되어 그가 실제로 지불해야 할 1만 달러 대신 1만 3천 125달러를 지불했던 것이다.
대부분의 대출기관은 이같은 경우, 3개월 분 이자와 차액(IRD) 가운데 큰 액수 지불을 요구한다. 최근에는 이율이 매우 낮기 때문에, 대출기관은 계약 기간의 적용 이율과 계약 파기 시점에서 계약기간까지 남은 기간 동안의 이율 차이로 인해 발생하는 차액인 IRD를 과징금으로 적용한다.
프레드 씨의 주장은 대출기관이 이와 다른 방법으로 과징금을 계산했다는 것이다. 그러나 공식적으로 정해진 계산 방법은 없다.
짐 플래어티 연방 재정부 장관은 2010년 예산에서 모기지 계약 파기에 따른 과징금 계산법을 공식적으로 정하고 이에 대한 명세를 제시하겠다고 약속했다. 그러나 1년이 지난 지금까지 아무 진전이 없는 상황을 보면 대출기관이 이를 방해하고 있는 것은 아닐까 하는 의구심마저 들게 된다. 한편 올 3월 초 재정부 대변인인 스테파니 루벡 씨는 사안이 복잡한 만큼 여전히 논의 중에 있다고 밝혀 놓은 상태다.
구체적인 과징금 계산법이 법적으로 정해지기 전에 모기지를 갱신하거나, 중도에 파기할 경우 그 손실을 줄일 수 있는 다섯 가지 방안을 살펴보자.
1. 먼저 계약기간 만료 이전에 모기지를 해지하는 것이 정말 합당한 일인지 숙고한다. 개방형 모기지나 변동 이율 모기지인 경우 중도 해약으로 인한 과징금이 없기 때문에 가능하면 이런 금융 상품을 이용하는 것이 바람직하다. 훗날 이율이 크게 오르더라도 이를 고정이율 모기지로 전환할 수도 있다.
2. 만약 고정 이율 모기지를 고려하고 있다면 계약기간을 3년으로 하는 것이 유리하다. 대출기관측에서는 계약기간 5년의 모기지가 더 수익성이 있기 때문에 이를 권고한다. 그러나 모기지 계약 유지 기간이 평균 3년임을 감안해 5년짜리 계약은 되도록 피하는 것이 현명하다.
3. 모기지 계약에 적용되는 이율이 중도해지할 경우 과징금이 늘어나게 되는 할인율인지 확인해 둔다. 아울러 대출기관에 요청하여 과징금 계산 방법을 문서화 해 줄 것을 요구한다.
4. 과징금 계산법은 늘 변한다는 사실을 명심해야 한다. 주택을 처분한 시점에 따라 오늘 얘기한 액수가 내일 달라질 수도 있다. CBC 보도에 따르면 과징금 계산법이 변하면서 실제 파악하고 있었던 과징금보다 두 배를 지불해야 했던 경우도 있었다.
5. 대출기관에 선납제도가 있는지 확인해 둔다. 대부분 계약서는 별도 과징금을 납부하지 않고도 잔액의 10~25% 정도를 선납할 수 있도록 허용하고 있다. 프레드 씨 경우 대출은행은 이런 선납 혜택을 적용하지 않았다. 그러나 그는 계산의 오류를 발견했고, 다행히 소유 주택 처분과 새 주택 구입을 동시에 할 수 있어 선납금 마련이 용이했던 덕분에 모기지가 해지되는 시점에 7만 3천 달러를 선납금으로 지불할 수 있었다.
이상 프레드 씨 경우를 볼 때, 은행은 늘 고객의 편에만 서 있는 것이 아니며, 그들이 제안한 할인율이 훗날 모기지 차입자의 발목을 잡을 수 있다는 것을 잊어선 안 된다.
(자료:부동산캐나다)
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