집을 구입하기로 결정했지만 평생 모기지의 노예가 될 것이 걱정된다면, 좋은 해결책이 있다. 사는 집의 일부를 세놓아 추가소득을 거둠으로써 주택소유에 따른 재정적 부담을 덜어내는 것이다. 몇 가지 최신 건축기술들을 동원해 세놓는 데 알맞도록 집을 개조한다면 세입자와 한 집에 사는 것이 그리 불편하지 않으면서도 경제적인 혜택을 누릴 수 있다.
더글러스·로버타 톰슨 부부는 지난 3년 동안 토론토에 있는 자신들의 3층집 지하실과 2층을 임대해왔다. 더글러스씨는 “우리는 모기지를 갚는 방법으로 임대소득에 의존해왔다. 그러면서도 세입자를 만족시키는 노력을 게을리 하지 않았다. 다른 방법으로는 주택개조비용을 조달하는 것도 불가능했을 것”이라고 말했다.
집의 일부를 임대하는 것은 다른 자택기반 사업과 똑같은 세금우대를 받을 수 있는 기회로, 대단한 플러스 효과를 가져온다. 비록 임대료가 과세가능한 소득(taxable income)의 일부가 되기는 하지만, 임대용 ‘세컨드스위트(second-suite)’를 소유하고 재정을 대며 유지하는 비용 또한 세금공제(tax deductible) 대상이 되기 때문이다.
전체적인 주택소유권과 연관된 간접비용, 즉 모기지이자·수리비용·재산세 등조차 집 크기에 대한 ‘세컨드스위트’ 크기의 비율에 따라 국세청(Revenue Canada)의 세금보고서에서 공제대상이 될 수 있다.
예를 들어 3층주택의 마무리된 지하실을 임대한다고 하면, 이는 모든 간접적 주택소유비용의 30%가 공제 가능한 비용이 된다는 얘기다. 이는 두 가지 방식의 혜택이다. 첫째로 이는 세입자가 있건 없건 간에 어쨌든 지불해야하는 운영비를 공제할 수 있게 한다. 이것은 또한 업그레이드와 레노베이션 비용을 과세대상 소득에서 줄일 수 있다는 것을 의미한다.
이런 모든 것은 자신들의 집에 임대용 ‘세컨드스위트’를 보유한 사람들이 더 높은 부동산 가치와 더 나은 리세일 잠재력, 현저히 쉬워진 모기지 지불능력 등의 혜택을 얻게 됨을 의미한다. ‘세컨드스위트’를 임대해 올리는 소득으로 주택을 소유할 것인지, 계속 무주택자로 살 것인지의 차이가 만들어질 수도 있는 것이다.
한편 그저 돈을 받고 다른 사람을 지하실에 살게 한다는 것과, 모든 법적·안전적 요구사항에 부합하는 적법한 임대유닛을 만든다는 것은 차원이 다른 얘기다.
건축법규는 지역마다 약간씩 다를 수 있기 때문에 집주인은 자신의 집에 마련될 합법적인 ‘세컨드스위트’ 숙소에 요구되는 기술적 특징에 대해 알아보려면 지역관청부터 찾아 가봐야 한다. 지역별 규제에 따라 임대허가서를 신청할 필요가 있다면 역시 지역 행정관청을 찾아가야 한다.
요구되는 물리적 세부사항 목록은 그리 길거나 부담스럽지 않을 확률이 높다. 그러나 그 목록에는 거주 유닛들 사이의 최소 화재안전등급이라든가, 연기 및 일산화탄소 감지기가 설치돼 있는지, 임대유닛으로 드나들 수 있는 안전한 통로 및 소화기가 설치돼 있는지 등이 포함돼 있게 마련이다.
주택보험이 들어있는 보험회사도 ‘세컨드스위트’ 상태에 대해 알아야 하고 때문에 더 많은 보험료를 물릴 것이다. 그러나 긍정적인 점은 보험료 역시 세금 공제가 가능한 비용이 된다는 것.
‘세컨드스위트’ 운영에 대한 법적·구조적 요구사항에 대해 알아볼 수 있는 최적의 정보출저 가운데 하나는 ‘랜드로드 셀프-헬프 센터(416-504-5190·www.lanlordselfhelp.com)’다. 이 웹사이트의 메인 페이지 오른쪽 위를 클릭하면 ‘세컨드스위트’에 대한 정보를 얻을 수 있다.
그러나 뭐니뭐니 해도 임대의 성공과 실패 사이의 차이는 결국 어떤 세입자를 얻느냐에 달려있다. 세입자에 따라 엄청난 차이이이가 있기 때문에 처음부터 방을 내줄 사람을 까다롭게 고르는 게 좋다.
더글러스 톰슨씨는 “우리보다 더 나은 세입자를 얻을 순 없을 것”이라고 말한다. “임차를 희망하는 사람들에게 표준화된 임대합의서를 작성하도록 요청하고 있습니다. 서식은 우리 집에 살게 될 사람이 정확히 몇 명인지, 그들의 거주경력과 고용상황도 기술하도록 하고 있죠. 우리는 또 세입자들과의 관계를 사업상의 거래로 유지하면서도 그들의 공간과 프라이버시를 확실하게 존중해주고 있습니다.”
세입자 선정은 온타리오인권법과 세입자보호법의 요구사항을 준수해야 하지만, 집주인들은 위험을 판단하기 위해 인정된 비즈니스 관행을 이용해 장래의 세입자들을 골라낼 권리를 갖고 있다.
복리 이자가 얼마만큼 큰 차이를 만들어내는지 알고 있는 사람들은 모기지 원금을 빨리 갚는 것이 얼마만큼 재정적 부담을 덜어줄 수 있는지를 쉽게 깨달을 수 있을 것이다. ‘세컨드스위트’를 마련해 임대소득을 거둘 수 있다면, 자칫 ‘돈 먹는 기계’가 됐을 집이 모기지를 확실히 격파하는 강력한 동맹군이 돼줄 수 있는 것이다. 중요한 것은 조금의 불편을 감소하더라도 자신의 집을 실질적인 소득을 유발하는 장소로 확실히 만드는 것이다. 집이 제대로 준비가 돼있도록 하고 조심스럽게 세입자를 고르면, 적절한 재정적 방향으로 큰 발걸음을 떼었다고 볼 수 있다.
※임대를 위한 주택개조
세입자를 들일 것을 염두에 두고 주택을 개조하려면 내구성과 기능을 생각해 ‘세컨드스위트’ 업그레이드를 계획하도록 한다.
▶라미네이트(laminate) 바닥재: 직접 쉽게 설치할 수 있으면서도 긁힘과 닳을 염려가 별로 없다. 대부분이 지하실용으로 등급이 매겨져 있다.
▶합성 덱 자재(Composite Decking): 따로 관리할 필요가 없는 야외용 목재 대체소재. 마감칠을 할 필요도, 특별하게 보살필 필요도 없다.
▶상업용 등급의 욕실(commercial grade bathroom): 세라믹 타일 바닥에 방수 드라이월(drywall)과 자동 타이머가 달린 환풍기를 설치한다.
▶대형 온수탱크(large hot water tank): 기름을 쓰는 탱크가 가장 빨리 온수를 공급하고, 가스가 다음, 그 다음이 전기다.
▶철저한 방음공사: 어떤 임대용 개조에서도 가장 우선순위가 되어야 할 항목이다. 광섬유 단열재를 벽 간주(stud) 사이에 채워 넣고 파이버보드(fibreboard)로 덮은 뒤 5/8인치 드라이월으로 마무리한다. 만일 세컨드스위트가 지하실에 있을 경우 지하실 천장에도 방음처리를 해야 한다. ‘리질리언트 채널’이라고 불리는 금속띠 위에 드라이월을 붙인다. 이로써 천정 표면과 바닥 조임쇠 사이의 물리적 접촉을 최소화해 음향전달을 막을 수 있다.
(자료:한국일보)
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