역모기지 ‘알고 쓰자’ 집값 상승 따른 담보대출 급증

고금리 등 단점도… 이용시 전문가 상담 필요 전국적으로 집값이 꾸준히 오르는데 따라 주택을 담보로 현금을 대출받는 고령 인구가 늘어나고 있는 가운데 이 같은 역모기지에 단점도 적지 않아 신중한 이용자세가 필요하다는 지적이다. 5일 주택담보대출업계에 따르면, 주택 가격의 끊임없는 상승세로 강화된 주택담보력과 자산가치를 이용하는 사적(私的) 역모기지(reverse mortgage) 추세가 시니어 층을 파고들고 있다. 이에 따라 역모기지에 대한 인식이 갈수록 확대되며 주택대출업계의 새로운 틈새시장으로 떠오르고 있는 추세다. 역모기지는 주택소유주가 융자회사에 모기지 돈을 갚아나가면 그 회사에서 일시불 또는 다달이 정기적인 현금을 제공하는 금융상품이다. 주택을 담보로 한 역모기지를 통해 현금 대출을 받기 위해서는 60세 이상이어야하며 소득이 없고 신용상 문제가 없어야 한다. 역모기지는 집에 대한 등기를 유지할 수 있으며 사망하기 전까지 인출한 금액을 전혀 갚을 필요가 없다. 매달 인출된 금액은 과세소득에 해당되지 않기 때문에 소득으로 보고할 필요가 없으며 따라서 사회보장연금 및 의료보험 혜택에 영향을 미치지 않는다. 하지만 이사를 한다거나 주택을 처분할 때는 원금을 일괄 상환해야 한다. 주택 소유주가 사망한 경우 등기는 그가 소유한 자산으로 양도돼 이 자산을 상속한 자녀가 그 집을 매각해 역모기지 융자전액을 상환하게 된다. 부담도 적지 않다. 주택 소유주들이 역모기지의 비용과 대가에 유의해야 할 필요성이 여기에 있다. 국내에서는 최대 20년까지 역모기지의 취득이 가능한 상태여서 그 이용률이 갈수록 높아지고 있다. 이 같은 추세는 Toronto 본사의 국내 유수 대출업체 Canadian Home Income Plan(CHIP)이 6월 말 현재 6억3,200만 달러의 융자액으로 전년동기(5억5,100만 달러)보다 대출실적이 크게 늘어난 사례로 입증된다. 회사 관계자는『고령 인구의 증가로 역모기지 이용이 늘어나고 있다』며『현재 4,300,000명인 시니어(65세 이상) 수가 2026년까지 9,800,000명으로 불어날 전망』이라고 밝혔다. 이 관계자는 집값의 계속적인 상승으로 소비자들이 특정한 목표를 성취하기 위해 강화된 주택 담보력을 바탕으로 대출을 늘려나가고 있다고 덧붙였다. 고령자들에게 주택 및 거주동네에 대한 강한 집착은 담보력을 높이는 계기가 되며 역모기지는 이들이 생전에 하고 싶은 일을 이뤄낼 수 있도록 해주는 매개체로 인식되고 있다는 것이다. CHIP사의 경험에 비춰 볼 때 역모기지 고객들은 빈번한 여행과 같은 꿈을 달성하기 위한 조기은퇴자와 주택 관리 및 정비를 수월케 하기 위해 레노베이션을 원하는 정년퇴직자의 두 부류로 나눠진다. 역모기지는 주택 감정가의 최대 40%(500,000달러) 한도 내에서 받을 수 있다. 국내의 전형적인 수요자들은 12년 동안 83,000달러의 대출을 받고 있는 것으로 알려졌다. 최근 설립된 역모기지업체 Seniors Money사(대표 Nick Direnzo)는 국내 시장점유율을 높여나가는데 주력하고 있다. 뉴질랜드에 사업기반을 둔 이 회사는 지난달 Mississauga에 사업본부를 설치하며 국내시장에 문을 두드렸다. Direnzo 사장은 주택 담보력이 있다면 시니어 누구나 10년부터 12 . 15년, 심지어는 그 이상 계약 기간으로 역모기지를 취득할 수 있다고 피력했다. 이 회사에 의하면, 고객들 가운데 주택개조를 위한 자금 마련 필요성에서 역모기지를 얻는 경우가 절반으로 가장 많고 부채의 숨통에서 벗어나 자유롭게 돈을 쓸 수 있도록 하려는 이유가 그 뒤를 이었다. 역모기지를 받으려면 일부 선불금이 필요하다. CHIP사에서는 175-400달러의 평가 비용과 함께 변호사비 및 기타 제반 등기비용으로 1,285달러 등 적어도 1,460달러에서 1,685달러의 비용이 필요하다. 이 비용은 역모기지 융자금을 첫 번째 받을 때 공제된다. 고객들은 또 300-600달러 가량의 법률상담 비용을 별도로 부담해야 한다. 역모기지는 장점도 있으나 단점도 적지 않다. 우선 신용한도대출(line of credit)보다 이자가 비싸다. CHIP에서는 변동모기지 금리가 연 8.75%이며 1 . 3 . 5년짜리 이자율이 연 8.95%로 라인 오브 크레딧(연 5.6-5.7%)보다 3% 이상 높다. 아울러 시간이 흐를수록 융자원금이 늘어나는 부담도 적지 않다. 주택 소유주들이 역모기지의 비용과 대가에 유의해야 할 필요성이 여기에 있다. 이와 함께 세금을 연체하거나 주택보험을 해지할 경우, 혹은 집수리를 게을리하게 되면 대출기관에서 역모기지 계약의 취소를 요구할 수 있다. 시니어 매거진 Good Times의 개인금융 칼럼니스트 Olev Edur도 역모기지가 수중에 현금이 꼭 필요하며 이사를 오랫동안 하지 않고 주요 자산을 주택에 의존하지 않는 사람들에게 적합할 뿐 모든 수요자들에게 권장할만한 대출은 아니라고 지적했다. 긴급자금이 필요할 때 일시적으로 자금을 조달할 수 있는 bridge loan(연결융자)을 역모기지로 생각하고 있는 주택 소유주들은 신용한도대출이나 저금리의 일반 모기지를 이용하는 방안을 강구하는 편이 나을 것이라는 Edur씨의 주장이다. 요컨대, 역모기지가 시니어 계층 사이에 갈수록 인기를 얻고 있으나 각 개인의 재정상태 및 제반 여건이 다를 수 있으므로 대출을 받기 앞서 반드시 재정상담가로부터 조언을 들어야 한다고 전문가들은 입을 모으고 있다.