나이아가라폴스 인근에 거주하는 앤드루 비치씨는 부동산 투자에 일가견이 있다. 그는 현재 총 31개 유닛이 있는 7개의 건물을 소유하고 있으며, 최근에도 건물 3채를 매입해 보다 비싼 가격에 팔아 넘겼다. 3년 전에는 북부 온타리오 호숫가에 별장 10개와 호텔이 딸린 리조트를 구입했다.
풀타임으로 광고회사를 경영하는 비치씨는 시간이 날 때마다 부동산에 투자해왔다. 지난 12년 동안 부동산에 투자해온 비치씨는 이를 통해 약 280만 달러의 순수익을 올렸고 지금까지 한번도 다운페이를 자기 돈으로 내본 적이 없다고. “좀 더 많은 건물을 사지 못했다는 것이 부동산 투자의 유일한 아쉬운 점”이라는 비치씨가 귀띔하는 임대용 건물 구입요령은 다음과 같다.
◆첫째로 건물은 일단 깨끗하고 보기에 좋아야 한다. 어느 정도의 청소나 보수공사를 통해 마음에 드는 수준으로 고칠 수 있어야 한다. 비치씨는 “스무 살 난 당신의 딸에게 방을 임대해줘도 좋은지 솔직하게 따져보면 된다”고 말한다.
◆버스정류장이나 지하철 등 대중교통 시설에 가까이 있거나, 아니면 자체 주차장이라도 확보하고 있어야 한다. 주변에 다른 아파트들이 있는 것도 도움이 된다. “아파트 건물이 어울리지 않는 동네들이 있다”고 비치씨는 지적한다. 예를 들어 주로 단독주택들이 있는 지역에 대학생 기숙사를 신설하려 할 경우 지역주민들의 거센 반대를 예상해야 한다.
◆시의 지목(zoning)이 건물에 따른 유닛 수를 허용해야 한다. 건물을 신축할 경우 먼저 건축허가 절차를 제대로 밟아야 한다. 은행이 문제를 발견하면 ‘불법아파트’로 간주하고 융자를 거부할 수 있다.
◆건물의 모든 시설이 제대로 작동하는지를 사전에 철저하게 검토해야 한다. 어떤 식의 냉난방 시설을 사용하는지, 동(copper)파이프를 쓰고 있는지, 지하실 방수는 어떻게 하는지 등을 미리 알아볼 필요가 있다. 따라서 오퍼를 낼 때 전문가(building inspector)의 검사를 받는 조건으로 계약을 체결하겠다는 조건을 삽입하는 것이 바람직하다.
◆모든 건물은 ‘hydro inspection’과 ‘fire safety retrofit’을 받아야 한다. 건물을 방문할 때 중개인에게 반드시 물어보고, 이 역시 계약체결을 위한 조건으로 내거는 것이 안전하다.
◆건물방문 시 세입자들과 만나본다. 고칠 것이 없는지, 건물에 대해 특별히 마음에 안 드는 것이 있는지 등을 물어본다. 이럴 경우 건물을 구입한 다음 엉뚱한 수리를 해야 하는 것을 예방할 수 있으며, 매각자에게 필요한 시설을 모두 고친 다음에 팔 것을 요구할 수도 있다.
◆건물 매입가격과 순수익(net operating income)을 잘 비교해 투자에 대한 이익이 어느 정도 남는지를 잘 따져본다. 최근 들어 전기·가스·식수·보험·재산세 등이 세입자들이 내는 임대료보다 빠른 속도로 올라가고 있으며, 금리도 조금씩 인상되고 있다는 사실을 기억해야 한다.
◆건물을 방문할 때 항상 믿을 수 있는 사람과 동행, 그의 의견을 물어본다. 비치씨의 경우 부인 수전씨와 항상 동행한다. 부인 역시 부동산 투자에 관심이 많으며 “항상 적절한 질문을 던져 미처 생각하지 못한 것들을 재검토하게 하기 때문”이다.
한편 토론토의 부동산중개업체 ‘Plex Realty Corp.’의 하워드 에사코프씨는 “적절한 투자용 건물을 모색하는 데는 시간이 걸린다. 한달 안에 계약을 끝내겠다는 목표는 현실적이지 않다”며 “자신이 원하는 조건과 대체적으로 맞는 건물을 발견했더라도 계약을 서두르지 말고 시간여유를 갖고 더 많은 건물들을 둘러보는 것이 바람직하다”고 조언했다.
(자료:한국일보)