목적이나 용도에 관계없이 주택을 담보로 한 현금조달은 비즈니스론이나 신용대출 등 다른 종류의 대출보다 이자율이나 상환 기간에서 유리한 경우가 대부분이다. 주택소유자가 주택을 이용해 현금을 조달하는 다양한 방법에 대해 살펴본다.
1. 기존의 모기지를 새로운 모기지로 모두 교체하는 방법
주택에 현재 1차 모기지가 있거나, 1차와 2차 모기지가 있는 경우에 주택 소유자는 새로운 모기지를 받아 기존의 모기지를 모두 상환하고 새로운 대출액에서 기존모기지의 상환대금과 재융자에 소요되는 비용을 제외하고 남은 금액을 현금으로 인출할 수 있다. 기존의 1차 모기지를 그대로 둔 채 2차 모기지를 새로 얻거나 기존의 2차 모기지만을 더 큰 대출액으로 교체하기 어려운 경우, 또는 1차 모기지만을 교체하기 어려운 경우 등에는 기존모기지를 모두 교체하는 방법을 사용한다.
이 경우 새로운 모기지는 큰 금액의 1차 모기지 하나로 이뤄지는 경우와 1차와 2차 모기지로 구성되는 경우로 나눌 수 있다. 두번째 경우에도 2차 모기지는 홈에퀴티 론과 홈에퀴티 라인 오브 크레딧(HELOC)로 나뉜다. 홈에퀴티 론은 일정한 금액을 일시에 대출 받은 후 계속해서 원리금을 갚아나가는 대출로 대출액의 회전사용이 허용되지 않는다는 점에서 HELOC과 다르다. 1차 모기지와 함께 2차 모기지를 설정하는 방법은 1차 모기지만을 설정하는 경우보다 현금 인출액을 높이는 데 유리하거나, 모기지 보험료의 부담을 피할 수 있거나, 이자율을 낮추는 데 도움이 되는 경우 등에 활용된다.
2. 기존의 2차 모기지만을 더 큰 금액으로 교체하는 방법
1차 모기지와 2차 모기지가 함께 있는 경우 2차 모기지만을 더 큰 대출액의 2차 모기지로 대체함으로써 현금을 조달할 수 있다. 이 경우 기존의 1차 모기지에 영향을 미치지 않으므로 융자비용을 절감할 수 있는 장점이 있지만 독립적 2차 모기지(Stand Alone Second Mortgages) 프로그램을 가진 융자기관이 많지 않으며 이러한 프로그램이 있는 경우에도 대출 조건이 매우 까다롭다는 것이 단점이다.
2차 모기지를 설정하는 융자기관은 보통 다른 융자기관이 1차 모기지를 가지고 있기 때문에 차입인의 채무 불이행 때문에 담보물인 주택을 처분하는 경우 1차 모기지 기관이 융자 원리금과 경비를 회수하고 남는 금액이 있는 경우에만 융자 원리금을 받을 수 있으므로 매우 불리한 처지에 놓이게 된다. 따라서 이러한 2차 모기지는 같은 은행이 1차와 2차 모기지를 모두 가지는 경우에 비해 이자율이 높아지며 신용요건도 까다롭다. 다만 신용상태가 좋고 파이코(FICO) 신용점수가 700점에 가까운 주택소유자는 2차 모기지의 특수한 형태인 현금의 인출과 상환이 자유스러운 HELOC을 활용함으로써 이러한 제한을 벗어날 수 있다.
3. 기존의 1차 모기지만을 더 큰 금액으로 교체하는 방법
1차 모기지와 2차 모기지가 함께 있는 경우에 2차 모기지를 그대로 둔 채로 1차 모기지만을 더 큰 대출 금액으로 대체함으로써 현금을 조달할 수 있다. 2차 모기지를 가진 금융 기관 입장에서는 1차와 2차를 합한 전체 모기지 금액이 증가하므로 위험부담이 그만큼 커지게 됩니다. 그러므로 이러한 특수한 경우에는 기존 2차 모기지 융자기관의 양해를 얻어야만 1차 모기지를 교체할 수 있다. 이러한 양해는 2차 융자기관이 1차 융자의 교체에도 불구하고 후순위 담보권자의 지위를 받아들이는 것(Subordination)을 의미하므로 2차 융자기관의 정책에 따라 결정될 수밖에 없다. 이러한 양해를 얻은 경우에는 이미 설정돼있는 2차 모기지를 계속해서 활용할 수 있으며 비용도 절감할 수 있게 된다.
4. 모기지가 없는 경우 새로운 모기지를 설정하는 방법
주택에 대한 1차 모기지만 있는는 경우에는 2차 모기지를 설정하며, 전혀 모기지가 없는 주택을 소유하고 있는 경우에는 1차 모기지 또는 1차 모기지와 2차 모기지를 함께 설정해 현금을 조달할 수 있다. 전혀 모기지가 없는 경우 상대적으로 큰 금액의 현금을 융통성 있게 사용하기 위해 1차 모기지를 담보로 한 HELOC을 활용할 수도 있다.
(자료:한국일보)