‘차압’과 ‘강제처분’
주택의 차압(foreclosure)후 매각과 강제처분(power of sale)은 다소 차이가 있다. 차압은 채권자가 담보로 잡은 물건의 단독소유권자가 된다. 따라서 채권자로서는 처분대금이 채권을 상회하더라도 채무자에게 반환할 의무가 없다. 반면 강제처분 시에는 채권을 초과하는 금액이 채무자에게 돌아갈 수 있다. 온주의 경우 금융기관은 모기지 상환이 15일 이상 연체될 경우 채무자에게 35일 또는 45일 간의 말미를 준 뒤 강제처분권을 행사할 수 있다.
이자와 주택가격이 더 오르기 전에 집을 장만하려는 수요로 부동산시장이 여전히 뜨겁다. 차압(foreclosure) 또는 강제처분(power of sale) 주택은 잘만 이용하면 시세보다 훨씬 저렴하게 보금자리를 마련할 수 있는 방법이다. 차압주택 구입요령을 알아본다.
차압이란 모기지 상환금이 연체돼 은행에서 집을 가져가는 것을 일컫는다. 모기지 상환이 일정기간 이상 밀리면 융자를 해준 모기지은행에서는 경고장(Notice of Default)을 주택소유주에게 보낸다. 이후로도 계속 상환이 연체될 경우 은행은 강제처분권을 행사하거나 법원에 차압을 신청, 주택의 명의를 넘겨받게 된다. 이런 과정에서 지역의 부동산 변호사나 혹은 타이틀 보험사가 개입하게 된다.
차압·강제처분 주택은 은행이나 모기지 대출기관으로서는 빨리 처분해 버려야 할 골칫덩어리일 경우가 많다. 차압 후는 물론, 또는 NOD 발급 후에도 주택소유주가 계속 살고는 있으나 관리할 돈이 없어 페인트는 벗겨지고 잔디는 누렇게 말라 가는 경우가 허다하기 때문이다.
따라서 은행으로서는 시장가격보다 낮게 받더라도, 심지어는 밀린 모기지만 건지는 선에서 매물을 속히 처분해버리고 싶어하게 마련이다. 쌈짓돈을 모아둔 바이어라면 이런 은행의 속내를 이용, 같은 동네 이웃집보다 훨씬 저렴한 값에 주택을 구입할 수 있다.
물론 단점도 있다. 무엇보다 관리가 제대로 돼있지 않은 경우가 허다하다. 그러나 내부구조가 괜찮고 동네와 학군도 좋아 약간만 손보면 정들일 수 있는 집이라면 현 시가보다 저렴하게 매입할 수 있다는 장점이 단점을 커버하고도 남는다. 차압매물은 보통 시세보다 10∼40%까지 저렴하게 구입할 수 있는 것으로 알려져 있다.
그러나 이런 매물은 부동산 에이전트의 손에는 잘 넘어오지 않는다. 그렇다면 싼값에 드림하우스를 마련할 수 있는 차압매물은 어떻게 찾아내야 할까.
*지역법원에서 NOD 파일이나 리스펜던스(lis pendens·가처분신청)를 찾아낸다.
차압절차를 밟기에 앞서 모기지은행은 해당지역 법원에 모기지가 연체되고 있다는 사실을 통고하는 절차를 거쳐야 한다. 아직 공식적으로 차압되지는 않았지만 차압될 가능성이 있는 매물을 공시하는 것이다. 차압과정에 있는 주택들을 찾아내 해당주택 소유주에게 연락, 매입 의사가 있음을 알리면 시가보다 저렴한 가격에 매입이 가능하다.
주택소유주는 살던 집이 은행에 차압되면 수년간 크레딧에 손상이 가므로 밀린 모기지라도 받고 팔아서 은행에 밀린 빚을 갚는 쪽이 유리하기 때문이다. 또 집이 더 이상 손상되기 전에 빨리 팔면 한푼이라도 더 받을 수 있다.
*지역부동산 전문 변호사나 타이틀보험 관계자에게 알아본다.
모기지은행이 차압절차를 밟으려면 부동산전문 변호사나 타이틀보험사를 통해야 명의가 변경된다. 이런 내부자들은 곧 차압될 매물이 어떤 것이라는 것을 직업적으로 알 수 있는 위치에 있다. 이들로부터 정보를 얻어 주택소유주나 은행과 연락을 취한다.
*지역은행을 통한다.
각 은행의 모기지 부서에 차압매물이 있는지 문의해 본다. 은행이 직접 소유하고 있는 차압매물을 그 은행으로부터 매입하면 몇 가지지지 또 다른 덤이 따라올 수도 있다. 경우에 따라서는 크레딧만 좋으면 다운페이먼트를 그리 많이 하지 않아도 되고 융자 수수료도 포인트 없이 저렴하게 흥정할 수 있으며 이자율도 저리로 끌어낼 수 있다. 그러나 이 때도 시장원리가 적용되게 마련이다. 차압매물을 매입하려는 바이어가 많고 공급이 달리면 상황이 달라질 수도 있다.
*온라인으로 차압매물을 찾아 나선다.
국내 차압매물에 관한 정보는 ‘www.foreclosures.ca’ ‘www.welistfree.com’ ‘www.jimcommon.com’ 등의 웹사이트에서 찾아볼 수 있다.